112 年不動產經紀人考古題｜不動產估價概要

不動產售屋廣告中「面對公園第一排」，對不動產之影響，是屬於不動產估價影響因素中之何種因素？

不動產估價師受託評估總統府價值，此屬於何種價格種類？

各直轄市、縣（市）國土計畫於110 年4 月30 日公告實施，此為影響不動產價格之何種因素？

收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計，估價師求取將來的收益據以評估不動產價值，應重視何種不動產估價原則？

老舊公寓因加裝電梯設備，價格也因此提升，此為何種不動產原則？

依不動產估價技術規則規定，比較標的為父親賣給兒子之交易，應進行何種調整？

下列之建物殘餘價格率，何者符合不動產估價技術規則之規定？

有一不動產平均每年每坪之淨收益為3,000 元，若收益資本化率為5%，該不動產每坪之收益價格為：

下列何者不是收益法推算勘估標的總費用之項目？

有一幢公寓每坪平均售價為60 萬元，1 樓每坪售價為75 萬元，4 樓每坪售價為50 萬元，建物價格占不動產價格之40%，若4 樓之樓層別效用比為100%，則1 樓之樓層別效用比為何？

目前銀行之一年期定存利率為1.57%，活存利率為0.58%，短期放款利率為7.11%，下列之敘述何者正確？

就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤，以求取勘估標的營造施工費之方法為何？

不動產租金估計，以估計勘估標的之何種租金為原則？

決定收益資本化率之方法中，選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之方法為何？

依不動產估價技術規則之規定，有關特殊宗地估價之敘述，下列何者正確？

有關計量模型分析法之敘述，下列何者錯誤？

有關不動產租金估計之敘述，下列何者正確？

當債務保障比率要求為1.5 倍，貸款常數為0.1，不動產價格為新臺幣60 億元，自有資金為新臺幣15 億元，不足資金則跟銀行貸款。請問在前述情況下收益資本化率（折現率）為何？

在宗地估價中，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以下列那一種方法估價為原則？

下列何者不屬於土地建築開發之間接成本項目？

有關房地成本價格之計算公式，下列何者正確？

下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？

比較法估價試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於（甲），或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於（乙）時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。請問（甲）與（乙）各為多少？

如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣10 億元，適當之利潤率為10%，開發所需之直接成本為新臺幣6 億元，開發所需之間接成本為新臺幣2 億元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為5%。請問下列何者最接近此一開發案之土地開發分析價格？

有關一宗土地內有數種不同法定用途時之估價敘述，下列何者錯誤？

一棟 12 層大樓的第 10 層擬出售，該樓層在前一年於梯廳位置曾發生過 凶殺致死案，請問該事件屬於影響不動產價格因素的那一類？是否會影 響該層樓之價格？（25 分）

有一屋齡 10 年的中古住宅，於建物重新建造成本 800 萬元、耐用年數 50 年、殘餘價格率 5%的條件下，依不動產估價技術規則的等速折舊路 徑計算，建物的現在價值是多少？另請以專業人士的觀點，分析這個價 格的合理性。（25 分）