題目
一棟 12 層大樓的第 10 層擬出售，該樓層在前一年於梯廳位置曾發生過 凶殺致死案，請問該事件屬於影響不動產價格因素的那一類？是否會影 響該層樓之價格？（25 分）
建議採分點大綱（配分 25 分）
依不動產估價技術規則§7 將影響因素分為一般、區域、個別三類，並簡述各類定義
3 分判定本案梯廳凶殺屬「個別因素」項下之嫌惡事件，非區域因素
4 分原則上會影響價格：買方心理排斥、成交折價，估價師應列為減價因素
4 分援引內政部 97 年函釋將凶宅限縮於賣方產權範圍內之主建物，梯廳屬共用部分非法定凶宅
4 分出賣人無民法凶宅瑕疵擔保責任，對承購者心理衝擊較同戶內凶案為小
3 分估價實務：依§24 以個別因素修正，通常酌減 5%~15%，並輔以同棟他戶成交、待售期等資料佐證
4 分結論——會影響但幅度較小；估價報告書應揭露事件並敘明修正理由與幅度
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