113 年不動產經紀人考古題｜不動產估價概要

不動產市場循環受到諸多經濟因素的影響，評估不動產價格時都訂有價格日期，依價格日期評估時必須掌握那項原則？

王小姐住家旁有一個高壓電塔，電塔周遭的房子不太容易售出，價格也比較低，不動產估價師評估該嫌惡設施對於房屋價格的影響是基於那一項原則？

下列何者非屬於不動產估價範疇？

某預售建案因取得綠建築黃金級標章，每坪開價比附近未取得標章之建案貴，建商申請綠建築標章的行為是基於不動產估價之何種經濟原則？

下列有關租金估計的敘述何者錯誤？

不動產估價技術規則對不動產估價方法運用的規定，下列何者錯誤？

有關比較法的敘述下列何者錯誤？

不動產估價技術規則第26 條第1 項：經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。若比較標的一、二、三之試算價格分別為79 萬元/坪，77 萬元/坪及95 萬元/坪，下列敘述何者...

下列何者非屬營造或施工費的內含項目？

有關營造或施工費的敘述何者錯誤？

中央銀行理監事會於113 年第3 季會議決議調升存款準備率及調整選擇性信用管制措施，此項宣布可能會影響不動產市場與價值，此為影響不動產價值之何種因素？

下列對於有效總收入與總收入之間關係的敘述何者正確？

收益資本化率決定的方法中與銀行貸款成數相關的是那一個方法？

有關收益法的公式，下列何者錯誤？

有關特殊宗地估價敘述，下列何者錯誤？

有關權利估價敘述，下列何者正確？

下列那種情況評估的是特殊價格？

影響不動產價格的三大因素中區域因素甚為重要，下列敘述何者非屬區域因素的描述？

A 把忠孝東路五段鄰近市政府的店面出租給一間連鎖咖啡店，每月租金100,000 元，押金2 個月，假設年利率2.5%，約定每年管理費120,000 元由咖啡店支付，請問其一年支付之實質租金為多少元？

某公寓因為隔壁基地正在興建危老建案造成外牆龜裂現象，此現象屬於那一種折舊類型？

一棟屋齡30 年的公寓，假設現在重建成本是3,000 萬元，耐用年數為50 年，殘餘價格率為10%，以定額法計算折舊的情況下，目前公寓的價值是多少？

比較標的於112 年9 月以3,060 萬元售出，當時房價指數為102；勘估標的價格日期為113 年5月，房價指數上漲至105。假設其他條件相同，勘估標的經價格日期調整後的應該是多少？

依據不動產估價技術規則規定試算價格的價格決定，那一項不適用？

某一開發案自有資金比例是30%，其餘資金向銀行貸款，貸款利率為3%，自有資金報酬率為2%，其資本化率為何？

某一棟四層樓公寓，各樓層面積皆相同，一樓單價每坪50 萬元，4 樓單價每坪40 萬元，假設4樓之樓層別效用比為100%，請問一樓的樓層別效用比是多少？

何謂折現現金流量分析法？又其與直接資本化法有何差異？（25 分）

請說明土地開發分析法之計算公式，又土地開發分析法之成本項目內容 為何？（25 分）