題目
何謂折現現金流量分析法？又其與直接資本化法有何差異？（25 分）
建議採分點大綱（配分 25 分）
指出收益法依§28分為直接資本化法與折現現金流量分析法二種，所求得之價格為收益價格
2 分正確寫出§29直接資本化法定義：未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算價格
3 分正確寫出§30直接資本化法公式 P＝a÷r，並定義 P（收益價格）、a（未來平均一年之客觀淨收益）、r（收益資本化率）
3 分正確寫出§31折現現金流量分析法定義：分析期間各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總
3 分正確寫出§47折現現金流量分析法公式 P＝Σ CFk÷(1+Y)^k＋Pn'÷(1+Y)^n'，並定義 CFk、Pn'、Y、n' 各符號
4 分點出收益期間差異：直接資本化為單一年度、折現現金流量為分析期間內逐年多期
3 分點出收益穩定性假設差異：直接資本化假設收益穩定永續、折現現金流量允許各期收益不同
2 分點出期末價值差異：直接資本化公式未顯性計入、折現現金流量顯性計入 Pn' 且得扣除處分費用
2 分點出適用情境差異：直接資本化適於穩定成熟型不動產、折現現金流量適於收益變動或投資評估型不動產
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